Reportes trimestrales

FMTY14 · 2T2026

Fibra Mty
Procesado
MXN
Publicado: 31 jul 2026 Abrir PDF Fuente original claude-sonnet-5 · 112,501 in / 7,122 out tokens

Resumen del trimestre

  • Fibra Mty concretó la adquisición del 80.69% (posteriormente 81.38%) de Fibra Macquarie mediante OPA el 29 de mayo de 2026, con un valor empresa superior a Ps.48,000 millones, incorporando un mes de operación al consolidado del 2T26.
  • Ingresos totales, ION y UAFIDA ajustada del 2T26 alcanzaron Ps.1,197.6, Ps.1,060.0 y Ps.969.3 millones, con crecimientos de 41.7%, 38.2% y 37.9% vs 2T25, impulsados por la consolidación de Fibra MQ.
  • Márgenes de ION (88.5%) y UAFIDA ajustada (80.9%) se ubicaron por debajo de los objetivos (90%/83%) por el efecto de un mes de Fibra MQ; excluyendo dicho efecto habrían sido 90.3% y 82.9%.
  • FFO y AFFO generado crecieron 36.5% y 32.5% interanual, a Ps.891.9 y Ps.834.5 millones respectivamente; las métricas por CBFI cayeron ~30% por el descalce temporal entre la emisión de capital y la contribución de resultados de Fibra MQ.
  • La distribución total del 2T26 fue de Ps.1,094.4 millones (Ps.0.2278/CBFI), rendimiento anualizado de 6.0%, incluyendo flujos extraordinarios de Fibra MQ de periodos previos a la OPA por Ps.267.5 millones, no comparable con distribuciones históricas.
  • El portafolio cerró con 383 propiedades (5,576,600 m2 de ABR) y ocupación de 93.9%; el nivel de endeudamiento subió a 32.8% desde 26.4% en 4T25, con mejoras de calificación crediticia por S&P (a BBB) y Fitch (a AAA nacional).
  • Se firmó acuerdo de internalización de administración de Fibra MQ con Macquarie por US$172.4 millones, pendiente de pago sujeto a condiciones.

Qué cambió

  • Frente al 1T26, ingresos totales crecieron 47.4%, ION 41.6% y AFFO generado 36.1%, reflejando la consolidación parcial de Fibra MQ desde el 29 de mayo.
  • El número de propiedades aumentó de 120 (1T26) a 383 (2T26) y el ABR se más que duplicó, principalmente por la incorporación de 246 propiedades industriales y 8 comerciales de Fibra MQ.
  • Los CBFIs en circulación crecieron 55.8% vs 1T26 y 97.5% vs 2T25, por la emisión para la adquisición de Fibra MQ (1,721 millones de CBFIs) y la colocación subsecuente de marzo 2026 (638 millones de CBFIs).
  • El nivel de endeudamiento subió de 26.4% (4T25) a 32.8% (2T26) por la disposición de deuda para financiar la adquisición e internalización de Fibra MQ y expansiones.
  • La ocupación disminuyó 2.7pp vs 1T26 (96.6% a 93.9%) por la integración de propiedades de Fibra MQ con menor ocupación relativa (92.5%).
  • El valor en libros por CBFI aumentó ~9% en dólares (a US$0.76) tras la transacción, reflejando el descuento pagado respecto al valor razonable de los activos adquiridos.

Riesgos y qué vigilar

  • El descalce temporal entre la emisión de capital (contabilizada todo el trimestre) y la contribución de resultados de Fibra MQ (solo un mes) distorsiona las métricas por CBFI, que caen ~30% pese al crecimiento absoluto de flujo; este efecto debe normalizarse en próximos trimestres.
  • El nivel de endeudamiento aumentó significativamente (32.8% vs 26.4% en 4T25) y la deuda consolidada por US$2,165 millones incluye vencimientos relevantes en 2026-2027 que requieren gestión de pasivos activa.
  • La contraprestación por internalización de Fibra MQ (US$172.4 millones) permanece pendiente de pago sujeta a condiciones, representando un compromiso de flujo futuro no menor.
  • La distribución del 2T26 incluye flujos no recurrentes de periodos previos a la OPA (Ps.267.5 millones), por lo que no es representativa de la capacidad de distribución recurrente y podría generar expectativas distorsionadas entre inversionistas.
  • Persiste exposición cambiaria relevante (deuda y rentas mayormente en USD) y litigio pendiente con la Comisión Nacional Antimonopolio relacionado con adquisición histórica del Portafolio Garibaldi, aunque con sentencia favorable en primera instancia.

Métricas extraídas

Cifras del trimestre según el reporte. El signo ? marca extracciones con baja confianza; revisa la nota.

Métrica2T2026Var. anual (reporte)vs trim. anteriorNota
Resultados
Ingresos totales 1,197.57 M MXN +41.7% +47.4%Cifra trimestral consolidada, incluye un mes de Fibra Macquarie.
NOI 1,060.02 M MXN +38.2% +41.6%ION contable consolidado del trimestre.
Margen NOI 88.5% -2.2%-3.7 ppDisminuyó 2.2pp vs 2T25 por incorporación de un mes de Fibra MQ; excluyendo ese efecto habría sido 90.3%.
EBITDA 969.29 M MXN +37.9% +42.4%UAFIDA ajustada consolidada del trimestre.
FFO 891.91 M MXN +36.5% +44.0%FFO consolidado del trimestre.
AFFO 834.47 M MXN +32.5% +36.1%AFFO generado consolidado, incluye Fibra Mty individual (694.4) y Fibra MQ junio (140.0).
FFO por CBFI $0.19 -30.9% -20.5%Caída por descalce temporal: CBFIs emitidos para financiar la adquisición se cuentan todo el trimestre pero Fibra MQ solo aportó un mes.
AFFO por CBFI $0.17 -32.8% -25.0%Mismo efecto de descalce temporal por la emisión de capital y consolidación parcial de Fibra MQ.
Distribuciones
Distribución por CBFI $0.23 -12.0% -1.9%Incluye AFFO de Fibra Mty, 95% del AFFO de Fibra MQ de junio, y flujos de periodos anteriores a la OPA por Ps.267.5 millones; no comparable con distribuciones históricas.
Payout sobre AFFO ?1.31x — +31.1%Calculado dividiendo distribución total (Ps.1,094.4 millones) entre AFFO generado (Ps.834.5 millones); ratio elevado por flujos no recurrentes de periodos previos a la OPA de Fibra MQ.
CBFIs en circulación 4,804.83 M CBFIs +97.5% +55.8%Incremento por emisión para adquisición de Fibra Macquarie y colocación de marzo 2026.
Operación
Ocupación 93.9% -1.5%-2.7 ppOcupación consolidada del portafolio (95.9% Fibra Mty, 92.5% Fibra MQ).
ABR (m²) 5.6 M m² +180.2% +160.8%Incremento explicado principalmente por la incorporación de 3,427,298 m2 de Fibra Macquarie.
Renta promedio por m² 6.7 USD +8.1% +4.7%Renta promedio ponderada del sector industrial en dólares por m2 al mes, cifra consolidada 2T26.
WALT 3.9 años — -22.0%WALT del portafolio completo al 30 de junio de 2026; disminuyó por integración de Fibra MQ, sin variación anual explícita reportada.
Propiedades 383 +224.6% +219.2%120 inmuebles de Fibra Mty y 263 de Fibra Macquarie.
Deuda
Deuda total 37,630.49 M MXN — +228.6%Saldo de préstamos bancarios y bursátiles incluyendo intereses por pagar; el reporte compara vs 4T25 (+239.4%), no vs 2T25.
LTV 32.8% —+10.1 ppDeuda total e intereses por pagar entre activos totales; incrementó 6.4pp vs 4T25 (26.4%), no se reporta comparativo vs 2T25.
Costo de la deuda 5.3% —+0.5 ppTasa promedio ponderada consolidada Fibra Mty + Fibra MQ al cierre del 2T26.
Deuda a tasa fija 93.2% —+1.5 ppPorcentaje de la deuda consolidada contratada o cubierta a tasa fija.
Vencimientos 12 meses 3,673.47 M MXN — +576.4%Suma de compromisos de pago de principal de Fibra Mty (2,363.2) y Fibra MQ (1,310.3) para los siguientes 4 trimestres.
Valuación y capital
Valor de activos 115,628 M MXN — +125.9%Incluye consolidación de Fibra Macquarie; variación reportada es vs 4T25 (+171.5%), no vs 2T25.
NAV por CBFI $13.27 — +5.6%Equivalente a US$0.76; el reporte menciona un incremento aproximado de 9% en dólares por la transacción, sin cifra comparativa exacta en pesos.
CapEx 269.6 M MXN — +1,867.9%Cifra acumulada de los seis meses terminados el 30 de junio de 2026 (Ps.73.2 Fibra Mty + Ps.196.4 Fibra MQ), no se desglosa cifra trimestral.
Adquisiciones 48,086.28 M MXN — +2,604.0%Incluye el valor de adquisición del 80.69% de CBFIs de Fibra Macquarie y su deuda proporcional; no hubo adquisiciones comparables en 2T25.
Otras métricas
Nivel de endeudamiento neto 2T26 25.3% ——Nivel de endeudamiento descontando efectivo en caja; era 20.0% al cierre de 4T25.
Tasa de capitalización implícita (a Valor Empresa) 7.3% ——Calculada con ION anualizado ajustado incluyendo Fibra Macquarie sobre el Valor Empresa promedio del 2T26.
Índice de Cobertura de Servicio de Deuda (metodología CNBV, 3.02x — —Calculado con la metodología del Anexo AA de la Circular Única de Emisoras, considerando recursos y compromisos consolidados de Fibra Mty y Fibra MQ.