Reportes trimestrales
FMTY14 · 1T2026
Fibra MtyProcesado
MXN
Resumen del trimestre
- Ingresos totales de Ps.812.3 millones, NOI de Ps.748.8 millones y EBITDA ajustado de Ps.680.9 millones, todos con caídas de 3.8%-4.3% vs 1T25 debido principalmente a la apreciación del peso (14.7%) frente al dólar, que afecta ingresos denominados en USD.
- AFFO de Ps.613.0 millones (-5.3% vs 1T25), distribuido al 100% como Ps.0.2321 por CBFI, rendimiento anualizado de 6.1% sobre precio de inicio de trimestre.
- Fibra Mty completó un follow-on de US$488.1 millones a Ps.13.50/CBFI, sobre-suscrito 2.1x con 30% de participación internacional; CBFIs en circulación alcanzaron 3,083.9 millones.
- LTV se redujo de 26.4% (4T25) a 22.7% (1T26) tras la emisión de capital, dando capacidad de inversión de hasta US$990 millones.
- Ocupación de 96.6% sobre 2,138,593 m² de GLA en 120 propiedades (97 industriales, 17 oficinas, 6 retail); WALT del portafolio total de 5.0 años.
- Adquisición del portafolio industrial "Michigan" por US$99.7 millones (88,197 m² GLA) mediante sale-leaseback con contrato NNN a 15 años en USD.
- Guía 2026 de AFFO por CBFI en el rango de Ps.0.988-1.001 (límite superior, usando FX 2025), 2.2% por debajo de la guía 2025 debido al efecto de desapalancamiento.
- Costo promedio de deuda de 4.8%, con 91.7% a tasa fija y vencimiento promedio de 2.9 años; primer vencimiento relevante en octubre 2027.
Qué cambió
- AFFO por CBFI cayó 13.4% vs 1T25 y 5.3% vs 4T25, principalmente por el efecto cambiario desfavorable, parcialmente compensado por ajustes inflacionarios y el ajuste de estabilización por la emisión de capital.
- El número de CBFIs en circulación aumentó 27.4% vs 1T25 y 26.5% vs 4T25 debido al follow-on de marzo 2026, diluyendo las métricas por certificado.
- LTV mejoró significativamente de 26.4% (4T25) y 26.2% (1T25) a 22.7% (1T26) tras la colocación de capital.
- Efectivo y equivalentes aumentaron 152.8% vs 4T25 (Ps.5,159 millones) por los recursos netos de la colocación de capital.
- Se incorporaron 2 propiedades del portafolio Michigan (88,197 m² GLA) en 1T26, incrementando el número total de propiedades industriales a 97 desde 95 en 4T25.
- La guía de AFFO por CBFI 2026 se redujo 2.2% vs la guía 2025, atribuible principalmente al efecto de desapalancamiento post-emisión.
Riesgos y qué vigilar
- Alta exposición cambiaria: la mayoría de los ingresos están denominados en USD (85.7% del total), por lo que la apreciación del peso reduce significativamente los resultados en términos de pesos, como se observó en 1T26.
- Ejecución de la estrategia de racionalización del portafolio de oficinas y retail podría presionar temporalmente el AFFO por CBFI mientras se reinvierten los recursos.
- Reducción en ingresos financieros por menores tasas de referencia (de 10.0% en 1T25 a 7.0% en 1T26) y por el uso de efectivo para adquisiciones, afectando el AFFO.
- Vencimientos de arrendamientos en 2026 equivalentes a 16.3% de los ingresos totales, de los cuales solo 41.4% podría renegociarse a condiciones de mercado, limitando ajustes por encima de la inflación en el resto.
- Contingencia legal relacionada con una multa de la CNA por la adquisición del portafolio Garibaldi en 2020; aunque el Trust obtuvo una resolución favorable en marzo 2026, la CNA presentó un recurso de revisión pendiente de resolución.
Métricas extraídas
Cifras del trimestre según el reporte. El signo ? marca extracciones con baja confianza; revisa la nota.
| Métrica | 1T2026 | Var. anual (reporte) | Nota | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultados | |||||
| Ingresos totales | 812.25 M MXN | -3.8% | Total Revenue 1Q26, explícito en tabla Financial Highlights | ||
| NOI | 748.83 M MXN | -3.9% | Explícito | ||
| Margen NOI | 92.2% | -0.1% | 92.2% explícito, var vs 92.3% 1T25 | ||
| EBITDA | 680.89 M MXN | -4.3% | Explícito | ||
| FFO | 619.4 M MXN | -7.6% | Explícito | ||
| AFFO | 613.02 M MXN | -5.3% | Explícito, base de distribución | ||
| FFO por CBFI | $0.23 | -15.5% | Explícito | ||
| AFFO por CBFI | $0.23 | -13.4% | Explícito | ||
| Distribuciones | |||||
| Distribución por CBFI | $0.23 | -5.3% | Ps.0.2321 por CBFI, 100% del AFFO | ||
| Payout sobre AFFO | 100.0% | — | Distribución representa 100% del AFFO generado | ||
| CBFIs en circulación | 3,083.87 M CBFIs | +27.4% | 3,083,867.335 miles = 3,083.867335 millones, var 27.4% vs 1T25 | ||
| Operación | |||||
| Ocupación | 96.6% | +1.3% | 96.6% explícito, 95.3% en 1T25 | ||
| ABR (m²) | 2.1 M m² | +13.2% | Explícito en Operational Highlights | ||
| Renta promedio por m² | 6.4 USD | +4.9% | US$6.4 industrial, variación vs 1T25 US$6.1 (4.9%) | ||
| WALT | 5 años | — | Explícito en Key Operating Metrics | ||
| Spread de renovación | 85.9% | — | Retention rate 85.9%, no es spread de renta stricto sensu pero es la métrica de renovación disponible | ||
| Propiedades | 120 | +2.6% | 120 propiedades vs 117 en 1T25 | ||
| Deuda | |||||
| Deuda total | 11,453.35 M MXN | — | Debt balance en Financial Position Summary, var_anual no dada explícitamente vs 1T25 | ||
| LTV | 22.7% | -3.5% | 22.7% vs 26.2% en 1T25 y 26.4% en 4T25 | ||
| Costo de la deuda | 4.8% | — | 4.8% explícito | ||
| Deuda a tasa fija | 91.7% | — | 91.7% tasa fija según gráfico Key Debt Metrics | ||
| Vencimientos 12 meses | 543.1 M MXN | — | Principal vencimiento 2026 según tabla de maturities | ||
| Valuación y capital | |||||
| Valor de activos | 51,187.23 M MXN | — | Explícito, incremento 20.2% vs 4T25 | ||
| NAV por CBFI | $12.57 | — | Book value per CBFI explícito | ||
| CapEx | 13.7 M MXN | — | Explícito en sección CAPEX | ||
| Adquisiciones | 1,778.33 M MXN | — | Precio de adquisición explícito, sin comparativo 1T25 (no hubo adquisiciones) | ||
| Otras métricas | |||||
| Cap rate implícito (valor empresa) | 6.6% | — | 6.6% cap rate implícito sobre enterprise value | ||
| Guía AFFO por CBFI 2026 (límite superior) | $1.00 | -2.2% | Guía 2026 aprobada, usando FX promedio 2025 de Ps.19.2061; comparado con Ps.1.022 de guía 2025 | ||
| Rendimiento de distribución anualizado (inicio de trimestre) | 6.1% | — | 6.1% anualizado con precio de inicio de trimestre Ps.15.35 | ||